Záujemca si v zozname inzerátov vyberá podľa jednej náhľadovej fotografie a rozhoduje sa v sekundách. Pozreli sme sa na to, čo sa o vplyve fotografií dá doložiť zdrojom, čo sa doložiť nedá, a kde je hranica, za ktorú upravená fotografia nesmie zájsť.

MeaReal (meareal.com) je slovenská služba na úpravu inzertných fotografií, ktorú prevádzkuje MeaOvis s. r. o. Funguje na kreditovom modeli: jeden kredit je jedna upravená fotografia, prémiová úprava PRO stojí dva. Robí sedem typov úprav pri nehnuteľnostiach a k fotografiám dodáva aj text inzerátu. Je určená realitným maklérom aj realitným kanceláriám.

Prvý filter je náhľad, nie nehnuteľnosť

Podľa prieskumu americkej asociácie maklérov označili kupujúci, ktorí pri hľadaní domu použili internet, za veľmi užitočné fotografie (81 %), detailné informácie o nehnuteľnosti (77 %), podlažné plány (57 %), kontakt na makléra (44 %) a virtuálne prehliadky (38 %). Fotografie skončili na prvom mieste (NAR, 2025 Profile of Home Buyers and Sellers). V inom prieskume tej istej asociácie označili fotografie za vysoko dôležité pre klientov 88 % maklérov predávajúcich a 73 % maklérov kupujúcich, teda viac než fyzický home staging alebo video (NAR, 2025 Profile of Home Staging).

Ide o americké dáta a o odpovede respondentov, nie o transakčné merania. Pre slovenský realitný trh sme nenašli citovateľné číslo o vplyve fotografií na cenu alebo na dĺžku predaja. Kto v tejto téme argumentuje percentami, argumentuje cudzími dátami.

Čo sa deje, keď je fotka slabá

Analýza portálu Zillow na inzerátoch z konca roka 2014 zistila, že nehnuteľnosť s menej ako deviatimi fotografiami má približne o 20 % nižšiu pravdepodobnosť predaja do 60 dní než nehnuteľnosť s 22 až 27 fotografiami. Inzerát s menej ako 100 zobrazeniami v prvom týždni mal približne 12 % pravdepodobnosť predaja do 60 dní, inzerát s 280 a viac zobrazeniami približne 36 %. Sú to celoštátne priemery USA (Zillow Research).

Zillow v tom istom texte sám upozorňuje, že ide o koreláciu, nie o kauzalitu, a že podobné ukazovatele sú skreslené sebaselekciou. Kto si platí profesionálne fotografie, má spravidla aj iné nehnuteľnosti, iné lokality a inú skúsenosť. Zillow nikde netvrdí, že tie zobrazenia riadi kvalita fotografie.

Najlepšie doložené číslo v tejto oblasti pochádza z akademického výskumu krátkodobých prenájmov. Profesionálne fotografie zvýšili obsadenosť nehnuteľnosti o približne 9 %, čo pri priemernej nehnuteľnosti v dátach znamenalo približne 19,5 obsadených dní ročne navyše (Zhang, Lee, Singh, Srinivasan, Management Science 68(8), 2022, metodika v dizertácii CMU). Výhrady sú podstatné: liečená skupina mala len 221 nehnuteľností, šlo o Airbnb v siedmich mestách USA, nie o predaj, a fotografovali profesionáli Airbnb, takže efekt spája fotografa aj štandardizovaný postup.

Tá istá práca ukazuje aj mechanizmus. Keď autori pridali do modelu 12 merateľných vlastností obrázka, efekt profesionálnej fotografie prestal byť statisticky významný. Jeden z atribútov, kontrast jasnosti, hodnotí práve to, či je osvetlenie rovnomerne rozložené po celom obrázku, a autori uvádzajú, že dostatočne a rovnomerne osvetlené fotografie vedú k vyššiemu dopytu. Časť týchto parametrov, najmä odtiene, saturáciu a jasnosť, sa dá zmeniť aj po nasnímaní. Kompozíciu a vzťah objektu k pozadiu postprodukcia nemení, tie určuje ten, kto fotí.

Z oboch prác dokopy plynie pre realitný inzerát jeden praktický záver, a nie je to „plaťte si fotografa". Zillow meria počet fotografií a zobrazenia, Zhang a kolektív merajú, že efekt profesionála zmizne, keď sa do modelu pridajú merateľné vlastnosti obrázka. To znamená, že väčšinu rozdielu nerobí drahšia technika, ale to, čo sa dá po nasnímaní zmerať a opraviť: rovnomerné osvetlenie, odtiene a saturácia. Čo postprodukcia neopraví, je kompozícia, uhol záberu a to, že izba je na fotke jedna a kupujúci ich chce vidieť dvadsať.

Úpravy MeaRealu a čo každá rieši

Štyri úpravy rieši MeaReal pri každom type nehnuteľnosti:

  • Základná fotografická úprava. Vyrovná horizont a zvislice po fotení z ruky, upraví kontrast a ostrosť, potlačí šum, zjednotí farby v celej sade. Rieši situáciu, kde fotky vznikali v rôznych dňoch a na rôznych telefónoch.
  • PRO, prémiové spracovanie za dva kredity. Jediná úprava, ktorá stojí dva kredity namiesto jedného. Narovná zvislice a horizont, poskladá plný tónový rozsah ako zlúčená expozícia, nastaví kontrast a farby a pri interiéri otvorí okno tak, aby bol cez sklo čitateľný výhľad; svietidlá, ktoré v miestnosti naozaj sú, sa rozsvietia. Vonku dotiahne do najlepšieho stavu aj oblohu. Výstup je v dvojnásobnom rozlíšení. Mení sa spracovanie fotografie a prostredie, nie samotná nehnuteľnosť: praskliny, vlhké škvrny aj opotrebenie zostávajú rovnako viditeľné. Len v PRO sa dá zmeniť aj ročné obdobie a denná doba, a priložiť vlastný pokyn k úprave za jeden kredit navyše.
  • Presvetlenie. Vyrovná rozloženie svetla, odstráni žltý alebo modrý posun zo žiarovky a vytiahne detaily v tmavých miestach. Toto je úprava, ktorá zodpovedá kontrastu jasnosti z akademického výskumu vyššie.
  • Vypratanie neporiadku. Odstráni z fotografie veci, ktoré nie sú vlastnosťou nehnuteľnosti: sušiak, kozmetiku, magnetky, kartóny, hadicu na dvore, prázdne palety.
  • Vyčistenie okolia. To isté, ale pre pohľad zvonku. Z pohľadu na dom odíde to, čo k nemu nepatrí a kazí záber: kontajnery, pletivové oplotenie, stavebný materiál, cudzie zaparkované autá, stĺp a drôty cez záber, neporiadok na susednom pozemku. Miesto zostáva skutočné, susedné domy, terén aj obloha sa nemenia. Poškodený alebo hrdzavý plot zostáva: to už nie je neporiadok, ale stav nehnuteľnosti.

Tri sú len pre nehnuteľnosti:

  • Vyprázdnenie miestnosti. Odstráni nábytok, aby bola čitateľná dispozícia a rozmery. Používa sa cielene, nie na celý objekt.
  • Virtuálny home staging. Doplní do prázdneho priestoru nábytok, aby mal záujemca mierku. Je to vizualizácia a musí byť takto označená.
  • Pôdorys na čisto. Pre výkres od developera, ktorý má maklér len na papieri. Z fotografie alebo skenu spraví čitateľný plán: zrovná perspektívu, akoby papier prešiel skenerom, odstráni stôl pod ním, prsty, tieň telefónu, odlesk aj tmavý pás v záhybe, a papier vybieli. Kóty, čísla, názvy miestností, mierka ani legenda sa pritom nemenia. Ako jediná úprava v službe nejde cez AI model, a prečo, je rozpísané nižšie.

Päť typických situácií

Nasledujúce situácie sú modelové. Nie sú to konkrétni klienti ani referencie, je to opis typov zadania, ktoré sa na slovenskom trhu opakujú.

Byt po rodičoch a mobil namiesto fotografa

Samostatný maklér v Košiciach berie tri až päť nehnuteľností mesačne, väčšinou staršie byty v panelákoch. Fotografa si pri tejto cenovej hladine nezaplatí, fotí mobilom podvečer, keď sa dostane ku kľúčom. Byty sú zariadené tmavým nábytkom, so zatiahnutými záclonami a jednou žiarovkou v strede stropu, a dedičia ich nevypratajú skôr ako za niekoľko týždňov. Postup: obytné miestnosti na presvetlenie, kuchyňa a kúpeľňa na vypratanie neporiadku, chodba a exteriér na základnú úpravu, k najväčšej miestnosti dvojica vyprázdnenie plus staging ako označená ukážka potenciálu. Kredity sa dajú spočítať dopredu a porovnať s províziou.

Fotograf má voľno až v piatok, inzerát musí byť online v stredu

Bratislavská kancelária so šiestimi maklérmi má zmluvného fotografa, ktorého sa nechce zbaviť. Problém nie je jeho kvalita, ale okno na zverejnenie: portály zoraďujú ponuky podľa novosti a posielajú notifikácie na uložené hľadania. Riešením sú dve vrstvy. Rýchla vrstva je deň podpisu, maklér nafotí byt telefónom podľa krátkeho interného postupu, sada ide do úpravy a inzerát je online v ten istý deň. Plánovaná vrstva zostáva fotografovi pre drahšie nehnuteľnosti, domy a videoprehliadky. Tretia časť nie je technológia, ale písomná interná dohoda, ktoré úpravy sa používajú a čo patrí do popisu.

Prázdny byt v novostavbe, ktorý si záujemca nevie zariadiť

Byt v štandarde, prázdny, nafotený medzi dvoma obhliadkami. Vo výpise stojí vedľa bytov v tom istom projekte, ktoré už sú zariadené. Prázdna miestnosť nedá oku mierku, galéria sa zliata do série bielych stien a fotografie sa nedajú priradiť k pôdorysu. Postup: základná úprava a presvetlenie na celú sadu, vypratanie zvyškov stavby a ochranných fólií, staging na obývačku a spálne v jednom štýle nábytku cez celý byt. Ku každej fotografii s virtuálnym nábytkom patrí do galérie aj pôvodná verzia prázdnej miestnosti a text musí rozlíšiť, čo je v štandarde a čo si kupujúci dorobí sám.

Dom, ktorý vnútri vyzerá lepšie než zvonku

Interiér je po rekonštrukcii, dvor ale slúži ako dvor: kontajner, paleta s dlažbou, hadica, susedovo auto pri plote. Záujemca vidí v náhľade práve ten dvor, lebo titulnou fotografiou domu býva pohľad zvonku. Postup: vyčistenie okolia na exteriérových záberoch, základná úprava na zjednotenie odtieňa cez celú sadu, presvetlenie na interiéry proti oknu. Čo zostáva: poškodený plot, praskliny v omietke aj vlhké škvrny, lebo to už nie je neporiadok, ale stav nehnuteľnosti. Detailné fotografie chýb do galérie patria a neupravujú sa.

Predaj bez makléra: cena je v poriadku, problém je prvá fotka

Majiteľ trojizbového bytu predáva sám, cenu má odvodenú z podobných ponúk v štvrti, inzerát beží týždne a telefón je ticho. Vysvetľuje si to trhom, pričom hlavná fotka je tmavá obývačka proti oknu so sušiakom v zábere. Postup: vyradiť fotografie bez informácie, zvyšok dať na presvetlenie, základnú úpravu a vypratanie neporiadku, vyprázdnenie použiť na jednu až dve najviac zastavané miestnosti a hlavnú fotku vybrať podľa toho, ako pôsobí v malom náhľade.

Ani v jednej z týchto situácií nerozhoduje fotografia o predaji. Rozhoduje cena, lokalita a stav. Fotografia rozhoduje o tom, či sa ponuka vôbec dostane k tomu, pre koho je vhodná.

Kde je hranica poctivosti

Úprava môže meniť to, ako priestor vyzerá. Nesmie meniť to, čo kupujúci nájde na obhliadke. Nezakrývajú sa vady a technický stav, teda vlhkosť, pleseň, praskliny, zatečený strop, poškodená podlaha alebo staré rozvody. Nemení sa dispozícia, rozmery, počet a poloha okien a dverí. Neprekresľuje sa výhľad z okna. Nedopĺňa sa vybavenie, ktoré v nehnuteľnosti nie je, teda nová linka ani vstavané skrine.

Existuje aj doložený argument proti nadsadenej prezentácii. Tí istí autori, ktorí zmerali efekt profesionálnych fotografií, neskôr publikovali prácu o tom, prečo fotografie strednej kvality môžu mať dlhodobo lepší efekt: kvalitná fotografia zvýši dopyt v danom období, ale ak realita nesplní očakávanie, zákazník napíše zlé hodnotenie alebo žiadne, a to poškodí budúci dopyt (Zhang, Mehta, Singh, Srinivasan, 2023, SSRN). V realitnom prieskume uviedlo 58 % maklérov, že kupujúci boli sklamaní tým, ako domy vyzerali naživo, a 77 %, že televízne relácie vytvárajú nereálne očakávania (NAR, 2025 Profile of Home Staging).

Pravidlo je pravidlo len vtedy, keď odpovedá na štyri praktické otázky.

Kde a akým textom sa označí vizualizácia. V popise konkrétnej fotografie, nie v poslednom odstavci inzerátu. Pri stagingu formulácia typu: Vizualizácia, virtuálne zariadenie, nábytok nie je súčasťou predaja. Pri vyprázdnení: Vizualizácia, nábytok bol z fotografie odstránený, v nehnuteľnosti sa nachádza. Kalifornský zákon vyžaduje, aby bolo vyhlásenie primerane zreteľné a umiestnené na obrázku alebo priamo pri ňom, spolu s odkazom na verejne dostupný originál (California AB 723). Jedna americká MLS to zavádza tak, že neupravený originál musí byť v galérii priamo pred alebo za upravenou verziou (CRMLS Knowledgebase).

Kto označenie pridáva. Ten, kto inzerát zverejňuje, teda maklér, kancelária alebo predajca. Kalifornská povinnosť sa vzťahuje na licencovaných maklérov, nie na portály, ktoré inzeráty distribuujú (HousingWire). Dodávateľ úpravy môže označenie pripraviť, zverejnenie zostáva na inzerentovi.

Ako dlho uchovať originál. Neupravená fotografia má byť dostupná po celý čas, kým inzerát beží, a archivovaná aj po uzavretí obchodu, pre prípad sporu o tom, čo inzerát tvrdil. Analýza takmer 40 000 hlavných fotografií z amerických portálov našla znaky digitálnej úpravy u 10,8 % z nich a u viac ako 90 % upravených chýbalo viditeľné označenie, pričom ako príčinu uvádza problém pracovného postupu: maklér dostane od fotografa súbor bez metadát a originály zostanú u fotografa (HousingWire, analýza Coraly). Existuje aj opačné riziko. V Novom Južnom Walese bola fotografia bytu označená za AI podvrh, pretože bolo na nej vidieť vzdialenú pláž, v skutočnosti šlo o maľbu na dvorovej stene (The Cool Down). Doložený originál chráni aj inzerenta.

Kto nesie zodpovednosť za inzerát. Inzerent. Na Slovensku nemáme osobitné pravidlo o označovaní upravených realitných fotografií, platí všeobecný zákaz nekalých obchodných praktík vrátane klamlivého konania a klamlivého opomenutia (zákon č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa). Že neoznačená úprava zakrývajúca stav môže spadnúť do tejto definície, je právny úsudok, nie citát zákona. Etický kódex ZRKS ukladá členovi uvádzať v inzerátoch iba pravdivé informácie a fotografie (Etický kódex ZRKS). Podmienky portálu Nehnuteľnosti.sk zakazujú nepresné a dvojzmyselné údaje aj fotografie, pri ktorých nie je možné jednoznačne určiť predmet inzercie (Podmienky poskytovania služieb). K tomu od 2. augusta 2026 platí článok 50 aktu EÚ o umelej inteligencii, podľa ktorého musí byť syntetický obsah označený strojovo čitateľne a deepfake obsah zverejnený jasne a rozlíšiteľne najneskôr pri prvom vystavení, pričom bežné úpravy ako filtre alebo korekcia farieb pod túto povinnosť nepatria (FAQ Európskej komisie). Či bežný virtuálny staging spadá do kategórie deepfake, z FAQ jednoznačné nie je.

Ročné obdobie a denná doba: kde to prestáva byť úprava fotografie

V režime PRO sa dá vybrať ročné obdobie (jar, leto, jeseň, zima) a denná doba (ráno, predpoludním, napoludnie, popoludní, podvečer, večer, noc, nadránom). Dom nafotený v zamračenom lete tak vie vyzerať ako za jesenného rána alebo v podvečer, keď sa v oknách svieti. Je to to, čomu sa v realitnej fotografii hovorí twilight shot a čo bežne ponúkajú aj zahraniční dodávatelia.

Mení sa pri tom len to, čo ten moment naozaj mení: obloha, farba a smer svetla, dĺžka tieňov, stav zelene a to, či svietia lampy, ktoré v scéne skutočne sú. Miesto, uhol záberu, budova aj jej skutočný stav zostávajú. Nič sa nepridáva a nič neodstraňuje.

Treba to ale pomenovať priamo: toto je jediná úprava, ktorá vedome mení skutočnosť, nie iba spracovanie fotografie. Dom fotený v zime zobrazený v lete je iný údaj než dom fotený v zime. Pri nehnuteľnostiach platí to isté, čo pri virtuálnom home stagingu: je to vizualizácia a do inzerátu patrí takto označená. Preto je zmena sezóny aj dennej doby zámerne len v PRO a ostatné úpravy ju nepustia; základná úprava aj presvetlenie majú v zadaní napísané, že počasie ani dennú dobu meniť nesmú.

Kde model k slovu nepustíme: čísla v pôdoryse

Hranica poctivosti nie je len o tom, čo modelu zakážeme. Niekde je odpoveď, že ho nepustíme k slovu vôbec. Pôdorys je presne taký prípad, a nie je to názor, ale výsledok skúšky.

Zadanie znelo jednoznačne: papier narovnaj a vyčisti, ale nič neprekresľuj, nič neprepisuj a čo je nečitateľné, nechaj nečitateľné. Tá istá fotografia papierového výkresu išla do modelu päťkrát, v dvoch rozlíšeniach. Výsledok vyzeral zakaždým bezchybne: rovný list, biely papier, ostré čiary. A zakaždým sedela aspoň jedna kóta inak, než bola vytlačená. Z 5 680 sa stalo trikrát 5 690, raz 5 660 a raz 5 690 so zvyšnou číslicou navyše. V jednom pokuse sa z 3 950 stalo 3 960, v inom z 1 730 číslo 1 720. Dvakrát sa medzera v tisícoch zmenila na desatinnú čiarku, takže z 3 950 milimetrov bolo zrazu 3,950 metra.

Názvy miestností, výmery, mierka aj legenda prežili všetkých päť pokusov bez jedinej chyby. Zlyhali práve kóty: drobné, otočené o deväťdesiat stupňov, pri okraji papiera, jedna z nich prekrytá čiarou balkóna. Model ju nedokázal prečítať, a tak namiesto toho, aby ju nechal tak, napísal číslo, ktoré tam sedelo. To je presne to, čo robia obrazové modely s textom: neskenujú ho, kreslia ho znova.

Pri izbe sa taká chyba pozná na prvý pohľad. Pri kóte nie. Centimeter rozdielu v šírke miestnosti nikto na výkrese neodhalí, zato ho maklér pošle ďalej a ručí zaň. Preto sa pôdorys v MeaRealy počíta, nie generuje. Program nájde na fotografii list papiera, premietne ho do roviny, odhadne, aký jas má v danom mieste samotný papier, a podelí ním, čím zmizne tieň aj záhyb. Každá čiara a každá číslica zostáva tými istými pixelmi, len narovnanými a vyčistenými. Môžu byť rozmazané, nemôžu byť iné.

Má to dve viditeľné dôsledky. Keď sa papier na fotografii nedá odlíšiť od podkladu, napríklad biely výkres na bielom stole, perspektíva sa nenarovná a upraví sa len svetlo a kontrast; krivý pôdorys je lepší než pôdorys orezaný o kóty. A nečitateľný údaj zostane nečitateľný, lebo vymyslená kóta je horšia než žiadna.

Tretí prípad: značky, ktoré ukazujú vlastný produkt

Maklér fotí cudziu vec a chce ju ukázať pravdivo. Výrobca alebo predajca fotí tú istú izbu z opačného dôvodu: aby do nej ukázal svoj tovar. Výrobca záclon dostane od zákazníka fotografiu jeho okna a potrebuje mu vrátiť obrázok, ako by na ňom vyzerala konkrétna látka. Rovnako kuchynské štúdio, predajca podlahy, nábytku či garážových brán. Je to iné zadanie než ktorákoľvek z bežných úprav a žiadna z nich ho nepokryje.

Pre tieto prípady má MeaReal značky na mieru. Značka je zákazník, ktorý dostane vlastné úpravy: každá má svoje zadanie napísané podľa jeho sortimentu a svoju cenu v kreditoch. Vidí ich len účet, ktorému je značka pridelená; ostatným sa v ponuke nezobrazia a server ich odmietne, aj keby ich niekto poslal priamo.

Prvým zákazníkom tohto typu je bratislavská InGlory, rodinná firma, ktorá šije záclony a závesy na mieru a rieši zákazku od zamerania po montáž. Jej sortiment je presne ten prípad, kde statická fotografia z katalógu nestačí: vzdušný voál a ťažký zatemňovací záves vyzerajú v každej miestnosti inak podľa toho, aké je okno, koľko je v izbe svetla a aké farby v nej už sú.

Pre InGlory sú pripravené tri úpravy, ktoré kopírujú jej ponuku: vzdušné záclony z voálu natiahnuté cez celé okno, ktoré prepúšťajú svetlo a kryjú pohľad dovnútra, zatemňovacie závesy stiahnuté po stranách a obe vrstvy spolu. Zákazník pošle fotografiu svojho okna a dostane späť obrázok, ako by na ňom tá ktorá látka vyzerala. Výsledok je vizualizácia a tak sa aj označuje; skutočné rozmery, materiál a konečný vzhľad určuje až zameranie u zákazníka.

Platia pri tom tie isté pravidlá ako pri staging-u a nedajú sa z toho zadania vynechať: miestnosť zostáva taká, aká je. Nič sa neupratuje, nič sa neodstraňuje, perspektíva ani svetlo sa nemenia a skutočný stav priestoru vrátane opotrebenia zostáva viditeľný. Pridáva sa jedine samotný produkt, v správnej mierke, s tieňmi a odleskami podľa svetla, ktoré je v miestnosti naozaj.

A platí aj to podstatné z predchádzajúcej kapitoly: je to vizualizácia, nie fotografia hotovej realizácie, a tak ju treba aj označiť. Ukazuje, ako by produkt mohol vyzerať. Zameranie, výroba na mieru, montáž a konečný vzhľad zostávajú na dodávateľovi a žiadna vizualizácia ich nenahrádza.

Volanie z vlastného webu namiesto dashboardu

Značka nemusí chodiť do dashboardu. Dostane kľúč k rozhraniu REST API a zavolá ho priamo zo svojho webu alebo e-shopu: pošle fotografiu a kód úpravy, naspäť dostane hotový obrázok. Typicky to trvá 12 až 25 sekúnd. Kľúč je viazaný na jednu značku a na jeden účet, takže smie spustiť len úpravy tej značky a kredity berie z kreditov toho účtu.

Na praktické veci je myslené: fotografia ide ako súbor alebo v base64, prijímajú sa formáty JPG, PNG a WEBP do 40 MB, limit je 20 volaní za minútu. Keď sa spojenie preruší uprostred generovania, stačí tú istú požiadavku zopakovať s rovnakým kľúčom idempotencie; vráti sa hotový výsledok a kredity sa nestrhnú druhýkrát. Nevydarená úprava sa neúčtuje vôbec, kredity sa vracajú automaticky.

Koľko to stojí a ako to funguje

MeaReal funguje na kreditovom modeli: jeden kredit je jedna upravená fotografia, prémiová úprava PRO stojí dva. Nie predplatné na mesiac, nie paušál na nehnuteľnosť. Pri troch zákazkách mesačne to znamená, že náklad sa dá vypočítať dopredu a porovnať s províziou, ktorá je na Slovensku podľa odbornej asociácie 2 až 5 % z predajnej ceny (SORA).

Pre kontext slovenského trhu: jeden manuálny virtuálny staging účtuje domáci dodávateľ 30 eur za fotografiu s dodaním najneskôr do 36 hodín (virtualstaging.sk), iný uvádza virtual staging 30 eur a virtuálnu rekonštrukciu 40 eur za fotografiu (Marketing Nehnuteľností). Fotenie bytu sa u slovenských dodávateľov začína okolo 70 až 95 eur a pri väčších domoch s videom ide do 210 eur (Marketing Nehnuteľností, fotenie-nehnutelnosti.sk). AI úpravy už predávajú aj klasické fotografické štúdiá, jedno ponúka balík desiatich fotografií so štyrmi AI transformáciami za 159 eur (Fotobrana). Fyzický home staging je iná služba, dodáva skutočný nábytok na obhliadku, a jeho mediánová cena od profesionálnej služby je v USA 1 500 dolárov (NAR). Porovnávať digitálnu úpravu fotografie s fyzickým stagingom ako ekvivalent by nebolo poctivé.

Skúste to na jednej zákazke

Nebudeme tvrdiť, že upravená fotografia zvýši predajnú cenu nehnuteľnosti. Taký údaj pre slovenský trh neexistuje a zahraničné štúdie merajú iné veci: počet fotografií, obsadenosť prenájmu, prekliky. Čo obhájiť vieme: fotografia je podľa kupujúcich najdôležitejší prvok inzerátu, portály počet a kvalitu fotografií priamo bodujú aj monetizujú, a časť toho, čo robí fotografiu dobrou, sa dá zmeniť aj po nasnímaní.

Vyskúšajte to na jednej zákazke, či ide o byt, dom alebo komerčný priestor. Nahrajte existujúcu sadu fotografií na meareal.com, vyberte úpravu pre každú fotografiu zvlášť a porovnajte inzerát s tým, čo v tej istej lokalite alebo v tej istej cenovej triede stojí vo výpise vedľa vás. Ak začnete výsledky vlastných zákaziek merať, budete mať prvé slovenské dáta v tejto téme, a tie zatiaľ nemá k dispozícii nikto z nás.

Použité zdroje

  • NAR, 2025 Profile of Home Buyers and Sellers: https://www.nar.realtor/magazine/real-estate-news/nar-2025-profile-of-home-buyers-sellers-reveals-market-extremes
  • NAR, 2025 Profile of Home Staging (tlačová správa): https://www.nar.realtor/press-releases/nar-report-reveals-home-staging-boosts-sale-prices-and-reduces-time-on-market
  • Zillow Research, Searched It, Saw It, Bought It: https://www.zillow.com/research/home-characteristics-time-on-market-9937/
  • Zhang, Lee, Singh, Srinivasan, What Makes a Good Image (Management Science 68/8, 2022; metodika v dizertácii CMU 2019): https://www.cmu.edu/sites/default/files/cmu-tepper-site-files/2025-06/2019-business-technologies-zhang-dissertation.pdf
  • Zhang, Mehta, Singh, Srinivasan, Do Lower-Quality Images Lead to Higher Demand on Airbnb (2023, SSRN 4588974): https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4588974
  • California Legislative Information, AB-723: https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billNavClient.xhtml?bill_id=202520260AB723
  • CRMLS Knowledgebase, California Altered Image Law FAQs: https://kb.crmls.org/knowledgebase/californias-altered-image-law-ca-ab-723-faqs/
  • HousingWire, Most AI-altered listings go undisclosed (analýza Coraly): https://www.housingwire.com/articles/most-ai-altered-listings-go-undisclosed-california-law-bans-it/
  • The Cool Down, A rental listing photo got flagged as AI-doctored: https://www.thecooldown.com/green-home/bondi-beach-rental-photo-misleading-ai/
  • Zákon č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa: https://www.zakonypreludi.sk/zz/2024-108
  • Etický kódex ZRKS: https://www.zrks.sk/dokumenty-zrks/kodex-zrks/
  • Podmienky poskytovania služieb na Nehnutelnosti.sk (PDF): https://s.aimg.sk/unitedclassifieds/css/data/nehnutelnosti.pdf
  • Európska komisia, Transparency obligations under Article 50 of the AI Act (FAQ): https://digital-strategy.ec.europa.eu/en/faqs/transparency-obligations-under-article-50-ai-act
  • SORA, Provízia realitnej kancelárie: https://www.sora.sk/provizia-realitnej-kancelarie
  • virtualstaging.sk, Virtual staging: https://virtualstaging.sk/properties/virtual-staging/
  • Marketing Nehnuteľností, cenník: https://marketingnehnutelnosti.sk/cennik/
  • fotenie-nehnutelnosti.sk, cenník: https://www.fotenie-nehnutelnosti.sk/cennik/
  • Fotobrana, cenník služby pre reality: https://fotobrana.sk/cennik-sluzby-pre-reality/