Zájemce si v seznamu inzerátů vybírá na základě jedné náhledové fotografie a rozhoduje se během několika vteřin. Podívali jsme se na to, co lze o vlivu fotografií doložit zdroji, co doložit nelze a kde leží hranice, za kterou upravená fotografie nesmí překročit.

MeaReal (meareal.com) je slovenská služba pro úpravu fotografií v inzerátech, kterou provozuje společnost MeaOvis s. r. o. Funguje na kreditovém modelu: jeden kredit odpovídá jedné upravené fotografii, prémiová úprava PRO stojí dva kredity. Nabízí sedm typů úprav fotografií nemovitostí a k fotografiím přidává i text inzerátu. Je určena realitním makléřům i realitním kancelářím.

První filtr je náhled, nikoli nemovitost

Podle průzkumu americké asociace realitních makléřů označili kupující, kteří při hledání domu využili internet, za velmi užitečné fotografie (81 %), podrobné informace o nemovitosti (77 %), půdorysy (57 %), kontakt na realitního makléře (44 %) a virtuální prohlídky (38 %). Fotografie se umístily na prvním místě (NAR, 2025 Profile of Home Buyers and Sellers). V jiném průzkumu téže asociace označilo fotografie za velmi důležité pro klienty 88 % realitních makléřů zastupujících prodávající a 73 % makléřů zastupujících kupující, tedy více než fyzický home staging nebo video (NAR, 2025 Profile of Home Staging).

Jedná se o americká data a odpovědi respondentů, nikoli o měření transakcí. Pro slovenský realitní trh jsme nenašli žádné citovatelné údaje o vlivu fotografií na cenu nebo na dobu prodeje. Kdo v této souvislosti argumentuje procenty, opírá se o cizí data.

Co se stane, když je fotka nekvalitní

Analýza portálu Zillow zaměřená na inzeráty z konce roku 2014 zjistila, že nemovitost s méně než devíti fotografiemi má přibližně o 20 % nižší pravděpodobnost prodeje do 60 dnů než nemovitost s 22 až 27 fotografiemi. Inzerát s méně než 100 zobrazeními v prvním týdnu měl přibližně 12 % pravděpodobnost prodeje do 60 dnů, inzerát s 280 a více zobrazeními přibližně 36 %. Jedná se o celostátní průměry v USA (Zillow Research).

Společnost Zillow v tomtéž textu sama upozorňuje, že se jedná o korelaci, nikoli o kauzalitu, a že podobné ukazatele jsou zkresleny sebeselekcí. Kdo si platí profesionální fotografie, má zpravidla i jiné nemovitosti, jiné lokality a jiné zkušenosti. Zillow nikde netvrdí, že počet zobrazení závisí na kvalitě fotografie.

Nejlépe podložený údaj v této oblasti pochází z akademického výzkumu krátkodobých pronájmů. Profesionální fotografie zvýšily obsazenost nemovitosti přibližně o 9 %, což u průměrné nemovitosti v datech znamenalo přibližně 19,5 obsazených dnů ročně navíc (Zhang, Lee, Singh, Srinivasan, Management Science 68(8), 2022, metodika v disertační práci CMU). Je třeba vzít v úvahu významná omezení: testovaná skupina zahrnovala pouze 221 nemovitostí, jednalo se o ubytování Airbnb v sedmi městech USA, nikoli o prodej, a fotografie pořizovali profesionálové z Airbnb, takže tento efekt souvisí jak s fotografem, tak se standardizovaným postupem.

Stejná studie také ukazuje tento mechanismus. Když autoři do modelu přidali 12 měřitelných vlastností obrázku, efekt profesionální fotografie přestal být statisticky významný. Jeden z atributů, kontrast jasu, hodnotí právě to, zda je osvětlení rovnoměrně rozloženo po celém obrázku, a autoři uvádějí, že dostatečně a rovnoměrně osvětlené fotografie vedou k vyšší poptávce. Část těchto parametrů, zejména odstíny, sytost a jas, lze upravit i po pořízení snímku. Kompozici a vztah objektu k pozadí postprodukce nemění, ty určuje ten, kdo fotografuje.

Z obou studií dohromady vyplývá pro realitní inzeráty jeden praktický závěr, a tím není „zaplaťte si fotografa“. Zillow měří počet fotografií a zobrazení, Zhang a jeho tým zjistili, že efekt profesionála zmizí, jakmile se do modelu přidají měřitelné vlastnosti obrázku. To znamená, že většinu rozdílu nezpůsobuje dražší technika, ale to, co lze po pořízení snímku změřit a opravit: rovnoměrné osvětlení, odstíny a sytost. Co postprodukce nenapraví, je kompozice, úhel záběru a skutečnost, že na fotografii je jedna místnost, zatímco kupující jich chce vidět dvacet.

Úpravy MeaRealu a co každá z nich řeší

MeaReal řeší u každého typu nemovitosti čtyři úpravy:

  • Základná úprava fotografií. Vyrovná horizont a svislou osu u snímků pořízených z ruky, upraví kontrast a ostrost, potlačí šum a sjednotí barvy v celé sérii. Řeší situaci, kdy byly fotografie pořízeny v různých dnech a na různých telefonech.
  • PRO, prémiové zpracování za dva kredity. Jediná úprava, která stojí dva kredity místo jednoho. Vyrovná svislé a vodorovné linie, sestaví plný tonální rozsah jako sloučenou expozici, nastaví kontrast a barvy a v interiéru otevře okno tak, aby byl výhled skrz sklo čitelný; svítidla, která se v místnosti skutečně nacházejí, se rozsvítí. Venku doladí i oblohu do nejlepší podoby. Výstup je ve dvojnásobném rozlišení. Mění se zpracování fotografie a prostředí, nikoli samotná nemovitost: praskliny, skvrny od vlhkosti i opotřebení zůstávají stejně viditelné. Pouze ve verzi PRO lze změnit i roční období a denní dobu a za jeden kredit navíc přidat vlastní pokyn k úpravě.
  • Vyrovnání osvětlení. Vyrovnává rozložení světla, odstraňuje žlutý nebo modrý nádech z žárovky a zvýrazňuje detaily v tmavých oblastech. Jedná se o úpravu, která odpovídá kontrastu jasu popsanému výše v akademickém výzkumu.
  • Odstranění nepořádku. Z fotografie odstraní předměty, které nejsou součástí nemovitosti: sušák na prádlo, kosmetiku, magnetky, kartony, hadici na dvoře, prázdné palety.
  • Úklid okolí. Totéž, ale z vnějšího pohledu. Z pohledu na dům zmizí vše, co k němu nepatří a kazí záběr: kontejnery, drátěné ploty, stavební materiál, cizí zaparkovaná auta, sloup a dráty v záběru, nepořádek na sousedním pozemku. Místo zůstává skutečné, sousední domy, terén i obloha se nemění. Poškozený nebo zrezivělý plot zůstává: to už není nepořádek, ale stav nemovitosti.

Tři se vztahují pouze na nemovitosti:

  • Vyklizení místnosti. Odstraní se nábytek, aby byla zřejmá dispozice a rozměry. Používá se cíleně, nikoli v celém objektu.
  • Virtuální home staging. Do prázdného prostoru doplní nábytek, aby si zájemce mohl udělat představu o rozměrech. Jedná se o vizualizaci a musí být jako taková označena.
  • Čistý půdorys. Pro výkres od developera, který má realitní makléř pouze v papírové podobě. Z fotografie nebo skenu vytvoří čitelný plán: vyrovná perspektivu, jako by papír prošel skenerem, odstraní stůl pod ním, prsty, stín telefonu, odlesk i tmavý pruh v ohybu a papír vybělí. Kóty, čísla, názvy místností, měřítko ani legenda se přitom nemění. Jako jediná úprava v rámci služby neprochází modelem AI, a proč tomu tak je, je popsáno níže.

Pět typických situací

Následující situace jsou pouze ilustrativní. Nejedná se o konkrétní klienty ani reference, ale o popis typů zakázek, které se na slovenském trhu opakují.

Byt po rodičích a mobil místo fotografa

Nezávislý realitní makléř v Košicích přijímá tři až pět nemovitostí měsíčně, většinou starší byty v panelácích. Při této cenové úrovni si fotografa dovolit nemůže, fotí mobilem podvečer, když se dostane ke klíčům. Byty jsou zařízené tmavým nábytkem, se zataženými záclonami a jednou žárovkou uprostřed stropu, a dědicové je nevyklidí dříve než za několik týdnů. Postup: obytné místnosti - prosvětlit, kuchyň a koupelna - uklidit nepořádek, chodba a exteriér - základní úprava, u největší místnosti dvojí úklid plus staging jako názorná ukázka potenciálu. Náklady lze spočítat předem a porovnat s provizí.

Fotograf má volno až v pátek, inzerát musí být online ve středu

Bratislavská kancelář se šesti makléři má smluvního fotografa, kterého se nechce zbavit. Problémem není kvalita jeho práce, ale čas zveřejnění: portály řadí nabídky podle data zveřejnění a zasílají oznámení k uloženým vyhledáváním. Řešením jsou dvě úrovně. Rychlá úroveň je den podpisu smlouvy: makléř vyfotí byt mobilem podle krátkého interního postupu, sada fotek jde do úpravy a inzerát je online ještě ten samý den. Plánovaná fáze zůstává fotografovi pro dražší nemovitosti, domy a videoprohlídky. Třetí částí není technologie, ale písemná interní dohoda o tom, jaké úpravy se používají a co patří do popisu.

Prázdný byt v novostavbě, který si zájemce neví, jak zařídit

Byt ve standardním provedení, prázdný, vyfotografovaný mezi dvěma prohlídkami. V inzerátu je uveden vedle bytů ve stejném projektu, které jsou již zařízené. Prázdná místnost nedává oku žádnou představu o velikosti, galerie splývá v sérii bílých stěn a fotografie nelze přiřadit k půdorysu. Postup: základní úprava a zesvětlení celé sady fotografií, odstranění zbytků ze stavby a ochranných fólií, staging obývacího pokoje a ložnic v jednotném stylu nábytku v celém bytě. Ke každé fotografii s virtuálním nábytkem patří do galerie také původní verze prázdné místnosti a text musí rozlišit, co je součástí standardní výbavy a co si kupující doplní sám.

Dům, který uvnitř vypadá lépe než zvenku

Interiér je po rekonstrukci, dvůr však slouží jako dvůr: kontejner, paleta s dlažbou, hadice, sousedovo auto u plotu. Zájemce vidí v náhledu právě tento dvůr, protože titulní fotografií domu bývá pohled zvenčí. Postup: vyčištění okolí na exteriérových snímcích, základní úprava pro sjednocení odstínu v celé sadě, zesvětlení interiérů u okna. Co zůstává: poškozený plot, praskliny v omítce i vlhké skvrny, protože to již není nepořádek, ale stav nemovitosti. Detailní fotografie vad patří do galerie a neupravují se.

Prodej bez realitního makléře: cena je v pořádku, problém je první fotka

Majitel třípokojového bytu ho prodává sám, cenu odvodil od podobných nabídek v okolí, inzerát je zveřejněn už několik týdnů a telefon mlčí. Vysvětluje si to situací na trhu, přičemž hlavní fotka zachycuje tmavý obývací pokoj u okna, kde je v záběru sušák na prádlo. Postup: vyřadit fotografie bez informací, zbytek nechat prosvětlit, provést základní úpravy a uklidit nepořádek, vyklízení zaměřit na jednu až dvě nejvíce zaplněné místnosti a hlavní fotografii vybrat podle toho, jak působí v malém náhledu.

V žádné z těchto situací není fotografie rozhodujícím faktorem pro prodej. Rozhodující jsou cena, lokalita a stav. Fotografie rozhoduje o tom, zda se nabídka vůbec dostane k tomu, pro koho je vhodná.

Kde leží hranice poctivosti

Úprava může změnit vzhled prostoru. Nesmí však měnit to, co kupující zjistí při prohlídce. Nesmí se zakrývat vady a technický stav, tedy vlhkost, plíseň, praskliny, zatékající strop, poškozená podlaha nebo stará rozvodná síť. Nesmí se měnit dispozice, rozměry, počet a umístění oken a dveří. Nesmí se přerýsovat výhled z okna. Nesmí se přidávat vybavení, které v nemovitosti není, tedy nová kuchyňská linka ani vestavěné skříně.

Existuje také podložený argument proti přehnané prezentaci. Ti samí autoři, kteří změřili účinek profesionálních fotografií, později publikovali práci o tom, proč mohou mít fotografie střední kvality z dlouhodobého hlediska lepší účinek: kvalitní fotografie sice v daném období zvýší poptávku, ale pokud realita nesplní očekávání, zákazník napíše špatné hodnocení nebo žádné, což poškodí budoucí poptávku (Zhang, Mehta, Singh, Srinivasan, 2023, SSRN). V průzkumu na realitním trhu uvedlo 58 % realitních makléřů, že kupující byli zklamáni tím, jak domy vypadaly ve skutečnosti, a 77 %, že televizní pořady vytvářejí nereálná očekávání (NAR, 2025 Profile of Home Staging).

Pravidlo je pravidlem pouze tehdy, pokud odpovídá na čtyři praktické otázky.

Kde a jakým textem se vizualizace označí. V popisu konkrétní fotografie, nikoli v posledním odstavci inzerátu. Při přípravě nemovitosti k prodeji použijte formulaci typu: Vizualizace, virtuální vybavení, nábytek není součástí prodeje. V případě vyklizení: Vizualizace, nábytek byl z fotografie odstraněn, v nemovitosti se nachází. Kalifornský zákon vyžaduje, aby bylo prohlášení dostatečně zřetelné a umístěné na obrázku nebo přímo vedle něj, spolu s odkazem na veřejně dostupný originál (California AB 723). Jedna americká MLS to zavádí tak, že neupravený originál musí být v galerii přímo před nebo za upravenou verzí (CRMLS Knowledgebase).

Kdo označení přidává. Ten, kdo inzerát zveřejňuje, tedy realitní makléř, realitní kancelář nebo prodejce. Kalifornská povinnost se vztahuje na licencované realitní makléře, nikoli na portály, které inzeráty šíří (HousingWire). Dodavatel úpravy může označení připravit, zveřejnění však zůstává na inzerentovi.

Jak dlouho uchovávat originál. Neupravená fotografie by měla být k dispozici po celou dobu, po kterou je inzerát zveřejněn, a měla by být archivována i po uzavření obchodu pro případ sporu ohledně toho, co inzerát uváděl. Analýza téměř 40 000 hlavních fotografií z amerických portálů odhalila známky digitální úpravy u 10,8 % z nich a u více než 90 % upravených fotografií chybělo viditelné označení, přičemž jako příčinu uvádí problém v pracovním postupu: makléř obdrží od fotografa soubor bez metadat a originály zůstávají u fotografa (HousingWire, analýza Coraly). Existuje i opačné riziko. V Novém Jižním Walesu byla fotografie bytu označena za podvrh vytvořený umělou inteligencí, protože na ní byla vidět vzdálená pláž, ve skutečnosti se však jednalo o malbu na zdi dvora (The Cool Down). Předložený originál chrání i inzerenta.

Kdo nese odpovědnost za inzerát. Inzerent. Na Slovensku nemáme zvláštní pravidlo týkající se označování upravených fotografií nemovitostí, platí obecný zákaz nekalých obchodních praktik, včetně klamavého jednání a klamavého opomenutí (zákon č. 108/2024 Z. z. o ochraně spotřebitele). To, že neoznačená úprava zakrývající skutečný stav může spadat pod tuto definici, je právní úsudek, nikoli citace zákona. Etický kodex ZRKS ukládá členům uvádět v inzerátech pouze pravdivé informace a fotografie (Etický kodex ZRKS). Podmínky portálu Nehnuteľnosti.sk zakazují nepřesné a dvojznačné údaje i fotografie, u nichž není možné jednoznačně určit předmět inzerátu (Podmínky poskytování služeb). K tomu od 2. srpna 2026 platí článek 50 aktu EU o umělé inteligenci, podle něhož musí být syntetický obsah označen strojově čitelným způsobem a deepfake obsah zveřejněn jasně a zřetelně nejpozději při prvním zveřejnění, přičemž běžné úpravy, jako jsou filtry nebo korekce barev, do této povinnosti nespadají (FAQ Evropské komise). Z FAQ není jednoznačně zřejmé, zda běžný virtuální staging spadá do kategorie deepfake.

Roční období a denní doba: kde končí úprava fotografie

V režimu PRO lze vybrat roční období (jaro, léto, podzim, zima) a denní dobu (ráno, dopoledne, poledne, odpoledne, podvečer, večer, noc, časné ráno). Dům vyfotografovaný za zamračeného letního dne tak může vypadat jako za podzimního rána nebo v podvečer, kdy v oknech svítí světla. Jedná se o to, čemu se v realitní fotografii říká „twilight shot“ a co běžně nabízejí i zahraniční dodavatelé.

Mění se přitom pouze to, co daný okamžik skutečně mění: obloha, barva a směr světla, délka stínů, stav zeleně a to, zda svítí lampy, které se ve scéně skutečně nacházejí. Místo, úhel záběru, budova i její skutečný stav zůstávají. Nic se nepřidává a nic se neodstraňuje.

Je však třeba to nazvat přímo: jedná se o jedinou úpravu, která vědomě mění skutečnost, nejde pouze o zpracování fotografie. Dům vyfotografovaný v zimě a zobrazený v létě představuje jinou informaci než dům vyfotografovaný v zimě. U nemovitostí platí totéž jako u virtuálního home stagingu: jedná se o vizualizaci a v inzerátu by měla být jako taková označena. Proto je změna ročního období i denní doby záměrně dostupná pouze ve verzi PRO a ostatní úpravy ji neumožňují; u základní úpravy i zesvětlení je v nastavení uvedeno, že nesmí měnit počasí ani denní dobu.

Kde modelovi nedáme slovo: čísla v půdorysu

Hranice poctivosti nespočívá jen v tom, co modelu zakážeme. V některých případech je řešením, že mu nedáme vůbec slovo. Půdorys je přesně takovým případem, a nejde o názor, ale o výsledek testu.

Zadání znělo jednoznačně: papír vyrovnej a očisti, ale nic nepřekresluj, nic nepřepisuj a co je nečitelné, nech nečitelné. Stejná fotografie papírového výkresu byla použita v modelu pětkrát, ve dvou rozlišeních. Výsledek pokaždé vypadal bezchybně: rovný list, bílý papír, ostré čáry. A pokaždé se alespoň jedna kóta lišila od té, která byla vytištěna. Z 5 680 se třikrát stalo 5 690, jednou 5 660 a jednou 5 690 s přidanou číslicí navíc. V jednom pokusu se z 3 950 stalo 3 960, v jiném z 1 730 číslo 1 720. Dvakrát se mezera v tisících změnila na desetinnou čárku, takže z 3 950 milimetrů se najednou stalo 3,950 metrů.

Názvy místností, plochy, měřítko i legenda obstály ve všech pěti pokusech bez jediné chyby. Selhaly právě kvóty: drobné, otočené o devadesát stupňů, u okraje papíru, jedna z nich překrytá čarou balkonu. Model ji nedokázal přečíst, a tak místo toho, aby ji nechal tak, jak byla, napsal číslo, které tam sedělo. To je přesně to, co dělají obrazové modely s textem: neskenují ho, ale kreslí ho znovu.

U pokoje je taková chyba patrná na první pohled. U rozměrů nikoli. Rozdíl jednoho centimetru v šířce místnosti nikdo na výkresu neodhalí, realitní makléř jej však pošle dál a ručí za něj. Proto se půdorys v MeaRealy počítá, nikoli generuje. Program najde na fotografii list papíru, promítne jej do roviny, odhadne, jakou jasnost má v daném místě samotný papír, a vydělí jím obrázek, čímž zmizí stín i záhyb. Každá čára a každá číslice zůstávají stejnými pixely, pouze narovnanými a vyčištěnými. Mohou být rozmazané, ale nemohou být jiné.

To má dva viditelné důsledky. Pokud na fotografii nelze odlišit papír od podkladu, například bílý výkres na bílém stole, perspektiva se nevyrovná a upraví se pouze světlo a kontrast; křivý půdorys je lepší než půdorys oříznutý o kvóty. A nečitelný údaj zůstane nečitelný, protože vymyšlená kvóta je horší než žádná.

Třetí případ: značky, které prezentují vlastní produkt

Realitní makléř fotí cizí věc a chce ji zachytit tak, jak skutečně vypadá. Výrobce nebo prodejce fotí tu samou místnost z opačného důvodu: aby v ní předvedl své zboží. Výrobce záclon obdrží od zákazníka fotografii jeho okna a potřebuje mu zaslat obrázek, jak by na něm konkrétní látka vypadala. Totéž platí pro kuchyňské studio, prodejce podlah, nábytku či garážových vrat. Jedná se o jiný úkol než jakákoli z běžných úprav a žádná z nich jej nepokryje.

Pro tyto případy nabízí MeaReal značky na míru. Značka je zákazník, který obdrží vlastní úpravy: každá má svůj popis sestavený podle jeho sortimentu a svou cenu v kreditech. Vidí je pouze účet, ke kterému je značka přiřazena; ostatním se v nabídce nezobrazí a server je odmítne, i kdyby je někdo poslal přímo.

Prvním zákazníkem tohoto typu je bratislavská firma InGlory, rodinný podnik, který šije záclony a závěsy na míru a zajišťuje zakázku od zaměření až po montáž. Její sortiment je přesně tím případem, kdy statická fotografie z katalogu nestačí: vzdušný voál a těžká zatemňovací záclona vypadají v každé místnosti jinak podle toho, jaké je okno, kolik je v místnosti světla a jaké barvy v ní již jsou.

Pro InGlory jsou připraveny tři varianty, které kopírují její nabídku: vzdušné záclony z voálu natažené přes celé okno, které propouštějí světlo a zakrývají výhled dovnitř, zatemňovací závěsy stažené po stranách a obě vrstvy dohromady. Zákazník zašle fotografii svého okna a obdrží zpět obrázek, jak by na něm daná látka vypadala. Výsledkem je vizualizace, a tak se to také označuje; skutečné rozměry, materiál a konečný vzhled určí až zaměření u zákazníka.

Platí přitom stejná pravidla jako při stagingu a nelze je z tohoto zadání vynechat: místnost zůstává taková, jaká je. Nic se neuklízí, nic se neodstraňuje, perspektiva ani světlo se nemění a skutečný stav prostoru včetně opotřebení zůstává viditelný. Přidává se pouze samotný produkt, ve správném měřítku, se stíny a odlesky podle světla, které v místnosti skutečně je.

A platí i to podstatné z předchozí kapitoly: jedná se o vizualizaci, nikoli o fotografii hotového díla, a tak je třeba ji i označit. Ukazuje, jak by produkt mohl vypadat. Zaměření, výroba na míru, montáž a konečný vzhled zůstávají v kompetenci dodavatele a žádná vizualizace je nenahrazuje.

Volání z vlastního webu namísto řídicího panelu

Značka nemusí vstupovat do řídicího panelu. Získá klíč k rozhraní REST API a volá jej přímo ze svého webu nebo e-shopu: odešle fotografii a kód úpravy a zpět obdrží hotový obrázek. Obvykle to trvá 12 až 25 sekund. Klíč je vázán na jednu značku a jeden účet, takže může spouštět pouze úpravy této značky a kredity čerpá z kreditu tohoto účtu.

Je postaráno i o praktické záležitosti: fotografie se odesílají jako soubor nebo v kódování base64, přijímají se formáty JPG, PNG a WEBP do velikosti 40 MB, limit je 20 volání za minutu. Pokud dojde k přerušení připojení uprostřed generování, stačí stejný požadavek zopakovat se stejným idempotentním klíčem; vrátí se hotový výsledek a kredity se podruhé neodečtou. Neúspěšná úprava se neúčtuje vůbec, kredity se vrací automaticky.

Kolik to stojí a jak to funguje

MeaReal funguje na kreditovém modelu: jeden kredit odpovídá jedné upravené fotografii, prémiová úprava PRO stojí dva kredity. Žádné měsíční předplatné, žádný paušál za nemovitost. Při třech zakázkách měsíčně to znamená, že náklady lze vypočítat předem a porovnat s provizí, která na Slovensku podle odborné asociace činí 2 až 5 % z prodejní ceny (SORA).

V kontextu slovenského trhu: jeden domácí dodavatel účtuje za manuální virtuální staging 30 eur za fotografii s dodáním nejpozději do 36 hodin (virtualstaging.sk), jiný uvádí cenu 30 eur za virtuální staging a 40 eur za virtuální rekonstrukci na jednu fotografii (Marketing Nehnuteľností). Ceny za focení bytu u slovenských dodavatelů začínají na 70 až 95 eurech a u větších domů s videem dosahují až 210 eur (Marketing Nehnuteľností, fotenie-nehnutelnosti.sk). Úpravy pomocí AI již nabízejí i klasická fotografická studia; jedno z nich nabízí balíček deseti fotografií se čtyřmi AI transformacemi za 159 eur (Fotobrana). Fyzický home staging je jiná služba, která dodává skutečný nábytek k prohlídce, a jeho mediánová cena u profesionální služby činí v USA 1 500 dolarů (NAR). Srovnávat digitální úpravu fotografií s fyzickým home stagingem jako rovnocenné služby by nebylo spravedlivé.

Zkuste to na jedné zakázce

Nebudeme tvrdit, že upravená fotografie zvýší prodejní cenu nemovitosti. Takový údaj pro slovenský trh neexistuje a zahraniční studie měří jiné věci: počet fotografií, obsazenost pronájmů, počet prokliků. Co však můžeme obhájit: podle kupujících je fotografie nejdůležitějším prvkem inzerátu, portály přímo hodnotí a zpeněžují počet i kvalitu fotografií a část toho, co dělá fotografii dobrou, lze změnit i po pořízení snímku.

Vyzkoušejte to na jedné zakázce, ať už se jedná o byt, dům nebo komerční prostory. Nahrajte stávající sadu fotografií na meareal.com, vyberte úpravu pro každou fotografii zvlášť a porovnejte inzerát s tím, co ve stejné lokalitě nebo ve stejné cenové kategorii stojí v seznamu vedle vás. Pokud začnete měřit výsledky svých vlastních zakázek, budete mít první slovenská data v této oblasti, která zatím nikdo z nás nemá k dispozici.

Použité zdroje

  • NAR, 2025 Profil kupujících a prodávajících nemovitostí: https://www.nar.realtor/magazine/real-estate-news/nar-2025-profile-of-home-buyers-sellers-reveals-market-extremes
  • NAR, 2025 Profile of Home Staging (tisková zpráva): https://www.nar.realtor/press-releases/nar-report-reveals-home-staging-boosts-sale-prices-and-reduces-time-on-market
  • Zillow Research, Vyhledal jsem to, prohlédl jsem si to, koupil jsem to: https://www.zillow.com/research/home-characteristics-time-on-market-9937/
  • Zhang, Lee, Singh, Srinivasan, What Makes a Good Image (Management Science 68/8, 2022; metodika v disertační práci CMU 2019): https://www.cmu.edu/sites/default/files/cmu-tepper-site-files/2025-06/2019-business-technologies-zhang-dissertation.pdf
  • Zhang, Mehta, Singh, Srinivasan, „Do Lower-Quality Images Lead to Higher Demand on Airbnb“ (2023, SSRN 4588974): https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4588974
  • California Legislative Information, AB-723: https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billNavClient.xhtml?bill_id=202520260AB723
  • Znalostní databáze CRMLS, Často kladené otázky k kalifornskému zákonu o pozměněných obrázcích: https://kb.crmls.org/knowledgebase/californias-altered-image-law-ca-ab-723-faqs/
  • HousingWire, Většina inzerátů upravených umělou inteligencí zůstává nezveřejněna (analýza společnosti Coraly): https://www.housingwire.com/articles/most-ai-altered-listings-go-undisclosed-california-law-bans-it/
  • The Cool Down, Fotografie z inzerátu na pronájem byla označena jako upravená pomocí umělé inteligence: https://www.thecooldown.com/green-home/bondi-beach-rental-photo-misleading-ai/
  • Zákon č. 108/2024 Z. z. o ochraně spotřebitele: https://www.zakonypreludi.sk/zz/2024-108
  • Etický kodex ZRKS: https://www.zrks.sk/dokumenty-zrks/kodex-zrks/
  • Podmínky poskytování služeb na webu Nehnutelnosti.sk (PDF): https://s.aimg.sk/unitedclassifieds/css/data/nehnutelnosti.pdf
  • Evropská komise, Povinnosti v oblasti transparentnosti podle článku 50 zákona o umělé inteligenci (často kladené otázky): https://digital-strategy.ec.europa.eu/en/faqs/transparency-obligations-under-article-50-ai-act
  • SORA, Provize realitní kanceláře: https://www.sora.sk/provizia-realitnej-kancelarie
  • virtualstaging.sk, Virtuální inscenace: https://virtualstaging.sk/properties/virtual-staging/
  • Marketing nemovitostí, ceník: https://marketingnehnutelnosti.sk/cennik/
  • fotenie-nehnutelnosti.sk, ceník: https://www.fotenie-nehnutelnosti.sk/cennik/
  • Fotobrana, ceník služeb pro realitní kanceláře: https://fotobrana.sk/cennik-sluzby-pre-reality/