Když si realitní makléř přečte, že je třeba virtuální zařízení označit, vyvstane logická otázka: kam to napsat. Nejčastější rada v české i slovenské diskusi zní: napište slovo „vizualizace“ přímo na fotografii. Je to rada, která vám na největším českém realitním portálu může zničit fotografii nebo celý inzerát.

Prošli jsme zveřejněná pravidla pro inzerci a porovnali jsme, co od vás vyžaduje nařízení a co vám portál umožňuje. Navazuje to na článek o tom, které úpravy je třeba od 2. srpna 2026 označovat.

Dva požadavky, které si navzájem odporují

Nařízení o umělé inteligenci vyžaduje, aby bylo zveřejnění provedeno jasně a zřetelně nejpozději při prvním zveřejnění. Neuvádí však, kde. Vodoznak na fotografii tento požadavek dokonale splňuje, protože zůstává součástí obrázku i v případě, že si jej někdo stáhne a pošle dál.

Portály to vidí jinak. Text na fotografii je pro ně rušivým prvkem, který kazí vzhled výsledků vyhledávání, a mají to uvedeno ve svých pravidlech už léta, dlouho před přijetím zákona AI Act. Vznikl tak rozpor, který makléř sám nevyřeší.

Sreality: vodoznak ano, ale pouze logo

V pravidlech pro inzerci na Sreality.cz jsou tři články, které společně určují, co se na fotografii smí objevit:

  • Čl. 113. Logo je povoleno výhradně jako průhledný vodoznak na fotografii. Maximálně 150 px široké a 70 px vysoké, umístěné 10 px od pravého a spodního okraje, s průhledností 30 %.
  • Čl. 114. Fotografie nesmí obsahovat rušivé textové popisky. Výslovně se zde zmiňují také textové popisky v půdorysech, dále kontaktní údaje, webové adresy, osoby a reklama.
  • Čl. 115. Zakázány jsou fotografie s rámečky, ilustrační a jinak zvýrazněné či rušivě upravené fotografie, stejně jako fotografie v nestandardním formátu.

Povoleným vodoznakem je tedy logo, nikoli nápis. Pás s textem „VIZUALIZÁCIA“ přes roh fotografie je textový popisek podle čl. 114 a zároveň prvek, který fotografii zdůrazňuje podle čl. 115. Nikde není uvedeno, že slovo „vizualizace“ představuje výjimku.

Za zmínku stojí ještě článek 111: půdorysy, plány a mapy jsou povoleny až od druhé pozice, na první musí být fotografie samotné nemovitosti. Kdo dá vizualizaci jako titulní fotografii, bude mít o problém navíc.

O umělé inteligenci se v pravidlech nic neříká

To, co v pravidlech Sreality vůbec nenajdete, je umělá inteligence. Portál nemá samostatnou sekci věnovanou úpravám pomocí AI, takže se z nich nedozvíte ani to, že označování na fotografiích je zakázáno, ani to, že by je portál povolil. Platí pro ně obecné články o textu na fotografiích, nic jiného.

Pro makléře to znamená, že si povolení od portálu nevymůže. Zákaz textu na fotografii platí i pro slovo „vizualizace“ a v pravidlech pro něj není žádná výjimka.

Slovenské portály: pravidla pro fotografie jsme nenašli

Toto je rozdíl, který stojí za pozornost. Zatímco Sreality má pravidla týkající se fotografií zveřejněná a očíslovaná, ve veřejně dostupných obchodních podmínkách Nehnuteľnosti.sk jsme pravidla týkající se fotografií, vodoznaků ani textu na fotografiích nenašli.

To neznamená, že neexistují. Mohou být obsaženy ve smluvní dokumentaci pro realitní kanceláře, která není veřejná, nebo mohou být uplatňovány prostřednictvím kontroly inzerátů bez zveřejněného znění. Znamená to něco jiného: slovenský realitní makléř nemá kde ověřit, zda mu fotografie s textem projde, a dozví se to až tehdy, když mu ji portál vrátí.

Praktický důsledek je stejný jako v České republice. Pokud pravidla neznáte, je bezpečnější nechat fotografii čistou a označení uvést v textu, protože text inzerátu vám nikdo nezakáže.

Kam tedy patří toto označení

Do popisu inzerátu, hned na začátek, ne na konec za technické parametry. Nařízení vyžaduje srozumitelnost a první dojem, a popis je první místo, kam se zájemce po prohlédnutí fotek podívá.

Věty, které jsou srozumitelné a nepůsobí jako právní doložka:

  • Fotografie obývacího pokoje a ložnice jsou vizualizace interiéru. Byt se prodává nezařízený.
  • Nábytek na fotografiích je doplněn digitálně a není součástí prodeje. Ostatní fotografie zachycují aktuální stav.
  • Fotografie jsou upraveny pomocí umělé inteligence. Stav nemovitosti, včetně jejích vad, je zachycen věrně.

Pokud je vizualizací více, pojmenujte jednotlivé místnosti. Věta typu „některé fotografie mohou být vizualizace“ je horší než žádná: zájemce z ní nepozná, které fotografii má věřit, a při prohlídce bude stejně zklamaný.

Druhou možností, kterou stojí za to zvážit, je původní fotografie ze stejné sady. Vizualizace zařízení vedle fotografie prázdného pokoje je nejčestnější řešení, jaké lze zvolit, a v žádném bodě není v rozporu s pravidly portálů.

Co s logem realitní kanceláře

Logo na fotce z dovolené je, ale v přesně stanovených mezích. V pravidlech Sreality je uvedeno přesné číslo: maximálně 150 px na šířku a 70 px na výšku, 10 px od pravého a spodního okraje, průhlednost 30 %. Větší logo nebo logo umístěné jinde je důvodem k zamítnutí.

Pokud tedy chcete mít na fotce něco svého, ať je to logo, ne upozornění. Označení vizualizace nechte v textu.

Kontrolní seznam před zveřejněním inzerátu

  • Je na první fotografii samotná nemovitost, nikoli vizualizace, koláž ani půdorys?
  • Je na fotkách nějaký text, rámeček nebo zvýraznění? Pokud ano, odstraňte to.
  • Je logo pouze vodoznak o rozměrech 150 × 70 px s 30 % průhledností v pravém dolním rohu?
  • Je formát v pořádku? JPG, poměr stran 4:3, do 5 MB, maximálně 1920 × 1080 px.
  • Obsahuje popis větu o vizualizaci a uvádí konkrétní místnosti?
  • Neskrývá některá z fotografií vadu, která bude při prohlídce patrná?

Jak to řešíme v MeaReale

Služba MeaReal (meareal.com), kterou provozuje společnost MeaOvis s. r. o., do fotografií žádný text nevkládá. U virtuálních zařízení a při vyklízení místnosti dodáváme hotovou větu, kterou lze zkopírovat do popisu inzerátu, protože právě tam patří a právě tam ji portál neodstraní.

Půdorys je u nás jedinou úpravou, která neprochází modelem AI, a jeho popisky, kvóty ani legendu neměníme. Nejen proto, že model při překreslování výkresu měnil rozměry, ale také proto, že vlastní text v půdorysu výslovně zakazuje článek 114 pravidel Sreality.

Tři upravené fotografie si můžete vyzkoušet bez platební karty, po ověření e-mailu.

Pravidla portálů jsme ověřili 17. října 2026. Portály je mění, proto si před sporem přečtěte aktuální znění na výše uvedeném odkazu. Tento text nepředstavuje právní poradenství.