Půdorys patří mezi věci, které si zájemce v inzerátu hledá sám. Poskytuje mu měřítko, které z fotografií nevyčte, a odpovídá na otázku, zda se tam vejde postel a pračka. Jenže když ho chce realitní makléř přiložit, narazí hned na první překážku: odkud ho vzít.

Nejčastější odpověď, která koluje, zní: „Vyhledejte si ho v katastru.“ Tato odpověď je nesprávná a níže je vysvětleno proč. Tento text vysvětluje, kde se půdorys skutečně nachází, co s ním dělat, pokud ho máte pouze v tištěné podobě, a jaké možnosti s ním portál nabízí.

V katastru není půdorys bytu

Byty a nebytové prostory se podle zákona Národní rady Slovenské republiky č. 162/1995 Z. z. o katastru nemovitostí evidují pouze v souboru popisných údajů. Jedná se o údaje o číslování, podlažích, podílech na společných částech a o vlastnických vztazích. Nejedná se o výkres.

Katastrální mapa, kterou si můžete prohlédnout, zobrazuje parcely a půdorysy staveb jako celku, tedy obrys budovy na pozemku. Vnitřní rozdělení bytu na místnosti tam nenajdete, protože se tam neeviduje. Z katastru tedy půdorys bytu nezískáte v žádné podobě, a to ani za poplatek.

Kde se půdorys skutečně nachází

Existuje několik možností, které se liší podle stáří domu:

  • Prohlášení vlastníka nebo smlouva o výstavbě. U bytů v novějších domech je k nim zpravidla přiložena i výkresová část. Obvykle se nachází ve sbírce listin a v dokumentaci správce.
  • Projektová dokumentace od developera. U novostaveb ji prodávající často má v e-mailu nebo v papírové složce z doby koupě. To je nejlepší zdroj, protože obsahuje i měřítko.
  • Správce nebo společenství vlastníků. U starších bytových domů bývá k dispozici archiv projektové dokumentace domu. Není to samozřejmost, ale stojí to za jeden telefonát.
  • Stavební úřad. Dokumentace k kolaudaci se archivuje. U panelových domů z minulého století je to často jediné místo, kde se výkres fyzicky nachází.
  • Prodejce sám. Při rekonstrukci vznikl výkres pro stavebníka nebo pro kuchyňské studio. Je to nejrychlejší způsob a ptá se na něj nejméně často.

Pokud se vám to nikde nepodaří, zbývá změřit byt. Provádí to geodet nebo architekt a v případě bytu jde o hodinu práce na místě. Dá se to zvládnout i svépomocí pomocí laserového dálkoměru, ale pak nesete za údaje na výkresu odpovědnost vy, nikoli někdo jiný.

Když ho máte, ale jen na papíře

Typická situace: výkres je formátu A4 nebo A3, složený, mírně pomačkaný, a realitní makléř ho vyfotí mobilem na stole. Taková fotografie do inzerátu nepatří, a to nikoli kvůli estetice. Papír je na ní lichoběžníkový, protože telefon nebyl nad ním kolmo, přes záběr prochází stín ruky, roh stolu a odlesk z okna a v ohybu je tmavý pruh. Na mobilu z toho není nic čitelné.

Co je třeba udělat, aby byl výkres použitelný:

  • Vyrovnejte perspektivu. Papír musí být obdĺžník s pravými úhly, jako by prošel skenerem. Jinak budou čáry zkosené a půdorys bude působit, jako by měl jinou dispozici.
  • Ořízněte vše kolem papíru. Stůl, prsty, stín telefonu.
  • Vyrovnejte osvětlení a vybělte pozadí. Papír by měl být bílý po celé ploše, aby vynikly čáry a kóty.
  • Obsah nesmí být měněn. Kóty, čísla, názvy místností, měřítko ani legenda nesmí být měněny. Ani o milimetr.

Proč nenecháme půdorys překreslit pomocí modelu?

Překreslit vyfotografovaný výkres pomocí generativního modelu je lákavé, protože výsledek na první pohled vypadá lépe než sken. Vyzkoušeli jsme to a výsledek byl jednoznačný: v pěti pokusech z pěti se rozměry modelu změnily. Překreslil čáry, posunul příčku, přepsal kvótovou značku na jinou hodnotu. Na pohled to byl hezký půdorys, jenže to nebyl půdorys toho bytu.

Na fotografii pokoje je chyba v měřítku nepříjemná, na výkresu je nebezpečná. Kóta je přesný údaj, na jehož základě si kupující vypočítává, zda se mu tam vejde nábytek, a v inzerátu slouží jako informace o nemovitosti.

Proto je u nás půdorys jedinou úpravou, která se přes model vůbec nedá provést. Provádí ji výpočet nad obrázkem: najde papír, spočítá jeho rohy, přepočítá perspektivu, vyrovná světlo a doladí ostrost. Nic negeneruje, takže nemá co vymýšlet. Vedlejším důsledkem je, že na takovou úpravu se nevztahuje ani povinnost označovat obsah vytvořený umělou inteligencí, o které jsme psali v samostatném článku: žádná umělá inteligence tam totiž není.

Co umožňují portály z hlediska půdorysu

Dvě pravidla, která lze snadno přehlédnout, a obě jsou uvedena v pravidlech pro inzerci na Sreality.cz:

  • Čl. 111. Půdorysy, plány a mapy jsou povoleny až od druhé pozice. Na první pozici musí být fotografie samotné nemovitosti. Půdorys jako titulní fotografie je důvodem k zamítnutí.
  • Čl. 114. Fotografie nesmí obsahovat rušivé textové popisky a toto pravidlo výslovně zmiňuje textové popisky v půdorysech. Vlastní popisky dopisované do výkresu, například název realitní kanceláře nebo poznámka o výměře, tedy představují riziko.

Původní kvóty, čísla místností a legenda, které byly na výkresu od projektanta, jsou součástí dokumentu, nejedná se o dodatečně doplněný popis. Právě proto se při úpravách nevyplatí do nich zasahovat: nejenže se tím zachová přesnost, ale výkres zůstane tím, čím je.

Platí pro něj také běžné technické limity, o kterých jsme psali v přehledu požadavků portálů: poměr stran 4:3 a formát JPG do 5 MB. U půdorysu to bývá problém, protože výkres je často na výšku nebo v jiném poměru stran. Pokud jej oříznete, zmizí kóty na okrajích. Rozumnější je umístit výkres do rámečku 4:3 na bílou plochu a nic neříznout.

Co přinese půdorys v inzerátu

Nenašli jsme žádné konkrétní slovenské údaje o tom, jak půdorys ovlivňuje prodej. Existuje americký průzkum, v němž kupující označili půdorysy za velmi užitečné v 57 % případů, tedy hned po fotografiích a podrobných informacích, ale ještě před kontaktováním realitního makléře (NAR, 2025 Profile of Home Buyers and Sellers). Jedná se o odpovědi respondentů z jiného trhu, nikoli o měření prodejů, a proto je třeba s nimi zacházet s náležitou opatrností.

Praktický důvod je jednodušší než procenta. Půdorys odfiltruje zájemce, kterým dispozice nevyhovuje, ještě před prohlídkou. Méně prohlídek, které jsou však smysluplnější, je pro makléře lepším výsledkem než opak.

Kontrolní seznam

  • Je papír na obrázku obdĺžník s pravými úhly, a ne lichoběžník?
  • Jsou rozměry čitelné na mobilu, nejen na monitoru?
  • Zůstala čísla a názvy místností přesně taková, jaká byla na výkresu?
  • Nezapsali jste do výkresu vlastní text, logo nebo poznámku?
  • Je půdorys v inzerátu až na druhém nebo dalším místě?
  • Je formát v pořádku, tedy 4:3 na šířku a JPG do 5 MB, bez oříznutých rozměrů?

Jak to děláme my

Služba MeaReal (meareal.com), kterou provozuje společnost MeaOvis s. r. o., zpracovává půdorysy formou výpočtu, nikoli generováním. Z fotografie výkresu vytvoří čistý plán: najde papír, vyrovná perspektivu, ořízne okolí, vybělí pozadí a vylepší ostrost. Kóty, čísla, názvy místností, měřítko ani legenda se nemění, protože je nikdo nepřekresluje.

Pro jistotu má i ověřitelnou vlastnost: stejná vstupní fotografie vždy vygeneruje stejný výstup, a to na jakémkoli počítači. U generativního modelu to neplatí nikdy.

Tři upravené fotografie si můžete vyzkoušet bez platební karty, po ověření e-mailu.

Pravidla portálů jsme ověřili 17. října 2026. Tento text nepředstavuje právní poradenství; ohledně dostupnosti dokumentace ke konkrétnímu bytu se poraďte se správcem nebo se stavebním úřadem.