Pôdorys patrí medzi veci, ktoré si záujemca v inzeráte hľadá sám. Dáva mu mierku, ktorú z fotografií nevyčíta, a odpovedá na otázku, či sa mu tam zmestí posteľ a práčka. Lenže keď ho maklér chce priložiť, narazí hneď na prvom kroku: odkiaľ ho vziať.

Najčastejšia odpoveď, ktorá koluje, znie vytiahnite si ho z katastra. Tá odpoveď je nesprávna a nižšie je napísané prečo. Tento text hovorí, kde pôdorys naozaj je, čo s ním robiť, keď ho máte len na papieri, a čo s ním portál dovolí.

V katastri pôdorys bytu nie je

Byty a nebytové priestory sa podľa zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností evidujú len v súbore popisných informácií. To sú údaje o číslovaní, podlaží, podiele na spoločných častiach a o vlastníckych vzťahoch. Nie je to výkres.

Katastrálna mapa, ktorú si viete pozrieť, zobrazuje parcely a pôdorysy stavieb ako celku, teda obrys budovy na pozemku. Vnútorné členenie bytu na miestnosti tam nenájdete, pretože sa tam neeviduje. Z katastra teda pôdorys bytu nedostanete v žiadnej podobe, a to ani za poplatok.

Kde pôdorys naozaj býva

Existuje niekoľko miest a líšia sa podľa toho, aký starý je dom:

  • Vyhlásenie vlastníka alebo zmluva o výstavbe. Pri bytoch v novších domoch je k nim spravidla priložená aj výkresová časť. Býva v zbierke listín a v dokumentácii správcu.
  • Projektová dokumentácia od developera. Pri novostavbe ju predávajúci často má v e-maile alebo v papierovej zložke od kúpy. Toto je najlepší zdroj, lebo je v nej aj mierka.
  • Správca alebo spoločenstvo vlastníkov. Pri starších bytových domoch mávajú archív projektu domu. Nie je to samozrejmosť, ale stojí za jeden telefonát.
  • Stavebný úrad. Dokumentácia ku kolaudácii sa archivuje. Pri panelákoch z minulého storočia je to často jediné miesto, kde výkres fyzicky je.
  • Predávajúci sám. Pri rekonštrukcii vznikol výkres pre stavebníka alebo pre kuchynské štúdio. Je to najrýchlejšia cesta a pýta sa na ňu najmenej často.

Keď neuspejete nikde, zostáva zamerať byt. Robí to geodet alebo architekt a pri byte je to otázka hodiny práce na mieste. Dá sa to aj svojpomocne laserovým diaľkomerom, ale potom je na výkrese vaša zodpovednosť za čísla, nie cudzia.

Keď ho máte, ale len na papieri

Typický stav: výkres je A4 alebo A3, zložený, trochu pokrčený, a maklér ho odfotí telefónom na stole. Taká fotografia do inzerátu nepatrí, a nie pre estetiku. Papier je na nej lichobežníkový, pretože telefón nebol kolmo nad ním, cez záber ide tieň ruky, roh stola a odlesk z okna, a v záhybe je tmavý pás. Na mobile sa z toho nedá prečítať nič.

Čo s tým treba spraviť, aby bol výkres použiteľný:

  • Zrovnať perspektívu. Papier musí byť obdĺžnik s pravými uhlami, akoby prešiel skenerom. Bez toho sú čiary skosené a pôdorys pôsobí ako iná dispozícia.
  • Orezať všetko okolo papiera. Stôl, prsty, tieň telefónu.
  • Zrovnať svetlo a vybieliť podklad. Papier má byť biely po celej ploche, aby čiary a kóty vystúpili.
  • Nedotknúť sa obsahu. Kóty, čísla, názvy miestností, mierka ani legenda sa meniť nesmú. Ani o milimeter.

Prečo pôdorys nenecháme prekresliť modelom

Prekresliť odfotený výkres generatívnym modelom je lákavé, lebo výsledok vyzerá na prvý pohľad krajšie než sken. Skúšali sme to a výsledok bol jednoznačný: v piatich pokusoch z piatich model zmenil rozmery. Prekreslil čiary, posunul priečku, prepísal kótu na inú hodnotu. Na pohľad to bol pekný pôdorys, len to nebol pôdorys toho bytu.

Pri fotografii izby je chyba modelu nepríjemná, pri výkrese je nebezpečná. Kóta je tvrdý údaj, z ktorého si kupujúci počíta, či sa mu tam zmestí nábytok, a v inzeráte vystupuje ako informácia o nehnuteľnosti.

Preto je u nás pôdorys jediná úprava, ktorá cez model nejde vôbec. Robí ju výpočet nad obrazom: nájde papier, zráta jeho rohy, prepočíta perspektívu, zrovná svetlo a dotiahne ostrosť. Nič negeneruje, takže nemá čo vymyslieť. Vedľajším dôsledkom je, že na takúto úpravu sa nevzťahuje ani povinnosť označovať obsah vytvorený umelou inteligenciou, o ktorej sme písali v samostatnom texte: nie je tam žiadna umelá inteligencia.

Čo s pôdorysom dovolia portály

Dve pravidlá, ktoré sa dajú ľahko prehliadnuť, a obe sú v pravidlách inzercie Sreality.cz:

  • Čl. 111. Pôdorysy, plány a mapy sú povolené až od druhej pozície. Na prvej musí byť fotografia samotnej nehnuteľnosti. Pôdorys ako titulná fotka je dôvod na odmietnutie.
  • Čl. 114. Fotografie nesmú obsahovať rušivé textové popisky a toto pravidlo výslovne spomína textové legendy v pôdorysoch. Vlastné popisky dopísané do výkresu, napríklad názov realitky alebo poznámka o výmere, sú teda riziko.

Pôvodné kóty, čísla miestností a legenda, ktoré boli na výkrese od projektanta, sú súčasťou dokumentu, nie dopísaný popisok. Práve preto sa ich pri úprave neoplatí dotýkať: nielen že sa tým zachová pravdivosť, ale výkres zostane tým, čím je.

Platia naň aj bežné technické limity, o ktorých sme písali v prehľade požiadaviek portálov: pomer 4:3 na šírku a JPG do 5 MB. Pri pôdoryse to býva problém, lebo výkres je často na výšku alebo v inom pomere. Keď ho orežete, odídu kóty na okraji. Rozumnejšie je výkres umiestniť do rámu 4:3 na bielu plochu a nič neorezávať.

Čo pôdorys v inzeráte prinesie

Tvrdé slovenské číslo o tom, ako pôdorys ovplyvní predaj, sme nenašli. Existuje americký prieskum, v ktorom kupujúci označili podlažné plány za veľmi užitočné v 57 % prípadov, teda za fotografiami a detailnými informáciami, ale pred kontaktom na makléra (NAR, 2025 Profile of Home Buyers and Sellers). Sú to odpovede respondentov z iného trhu, nie meranie predaja, a tak sa s nimi treba aj narábať.

Praktický dôvod je jednoduchší než percentá. Pôdorys odfiltruje záujemcov, ktorým dispozícia nevyhovuje, ešte pred obhliadkou. Menej obhliadok, ale zmysluplnejších, je pre makléra lepší výsledok než opak.

Kontrolný zoznam

  • Je papier na obrázku obdĺžnik s pravými uhlami, nie lichobežník?
  • Sú kóty čitateľné na mobile, nie len na monitore?
  • Zostali čísla a názvy miestností presne také, aké boli na výkrese?
  • Nedopísali ste do výkresu vlastný text, logo alebo poznámku?
  • Je pôdorys až na druhej alebo ďalšej pozícii v inzeráte?
  • Sedí formát, teda 4:3 na šírku a JPG do 5 MB, bez orezaných kót?

Ako to robíme my

Služba MeaReal (meareal.com), ktorú prevádzkuje MeaOvis s. r. o., má úpravu pôdorysu postavenú ako výpočet, nie ako generovanie. Z fotografie výkresu urobí čistý plán: nájde papier, zrovná perspektívu, orezáva okolie, vybieli podklad a dotiahne ostrosť. Kóty, čísla, názvy miestností, mierka ani legenda sa nemenia, pretože ich nikto neprekresľuje.

Pre istotu to má aj overiteľnú vlastnosť: tá istá vstupná fotografia dá vždy ten istý výstup, na ktoromkoľvek stroji. Pri generatívnom modeli to neplatí nikdy.

Tri upravené fotografie sa dajú vyskúšať bez platobnej karty, po overení e-mailu.

Pravidlá portálov sme overovali 17. októbra 2026. Tento text nie je právne poradenstvo; pri konkrétnom byte sa o dostupnosti dokumentácie poraďte so správcom alebo so stavebným úradom.